カテゴリー「内覧会・引渡し・入居」の10件の記事

施工が悪く要注意な内覧会の開催時期

12月は、住宅の工事を最後まで終えていない(完成していない)段階で
強引に買主に引渡そうとする売主が絶えない時期です。
買主も年内入居を希望する方が多いので、
未完成物件の引き渡しを受けてしまうケースがあります。
でも、未完成で引渡しを受けてから、その後の対応が悪くなったり、
そもそも工事を急いだがために施工不良が多くみつかって住宅の第三者機関に検査を依頼したり、、、
そんな話をよく聞く季節ですね。
引渡しと内覧会(竣工検査・施主検査)のタイミングは慎重に、、、

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内覧会の注意点

大事な大事な機会なのに、意外と知らない人もいる「内覧会」。

内覧会の誤解もあるようですが、
内覧会が何のためにあるのか、
何をするべきなのか、
内覧会のイロハをまとめています。


内覧会(竣工検査・完成検査)の注意点・基礎知識

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内覧会の指摘事項

契約した分譲マンションが完成すれば、
引渡し前には内覧会が実施されます。

その内覧会には、建築士を同行して不具合の有無をチェックしてもらうこともできます。
そんな内覧会立会い・同行サービスで指摘事項についてのコラムです。

マンション内覧会の指摘事項

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定期点検とアフターサービス規準を把握しておく(2)

入居後しばらくすると、売主による定期点検が実施されることが一般的です。

マンションの場合は、3ヶ月、6ヶ月、1年、2年などと時期を定めている場合が多く定期点検の時期が近づくと、不具合などがないかを確認する書面が届きます。

一戸建ての場合は、特に点検時期を決めていないことも多く、不具合がある度に自ら売主へ申し出ることになります。

入居時には、必ず、定期点検の有無を確認しておきましょう。

アフターサービス規準や定期点検などへの対応方法は、その会社の姿勢が現れるところでもあります。

契約する前に、これらの対応・内容について確認しておくことが望ましいです。

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定期点検とアフターサービス規準を把握しておく(1)

残代金の支払いと引渡しを終えれば、いよいよ新居への入居です。ここでは、入居後の注意点をお話します。

引渡し前の内覧会でも施工不良などの検査をしますが、入居直後にも再度問題点がないか簡単に確認しておきましょう。

特に、内覧会の際には、まだ水道を使用できないケースもありますので、そのような場合は、入居と同時か入居直前に水周りのチェックをしておいた方が良いです。

そして、入居後に何らかの問題があった場合には、アフターサービス規準が重要となります。これは、売主が各部位ごとにアフターサービスの規準を定めたものです。

必ず、引渡しの際にもらっておき、その内容を把握しておくことです。部位ごとに、2年や5年などと対応年数も明記されています。

しかし、このアフターサービス規準は会社によっては特に設けていないこともあります。

このような場合は、契約前にアフターサービス規準を書面にしてもらうように要請しておくことが好ましいです。

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残代金の決済と引渡し

内覧会および再内覧会による建物のチェックを終えれば、いよいよ引渡しと決済を行います。

多くの方が住宅ローンを利用されますが、その場合は金融機関で行うことが一般的です。このときに行う主なことは以下の3点です。

・登記申請
・残代金の支払い
・鍵の受け取り

売買契約書類や住宅ローンの金銭消費貸借契約書、登記申請書などに不備が無いか確認した上で、金融機関から住宅ローンの借入額が融資され、それを売主へ支払います。これと同時に鍵を受け取る流れです。

そして、司法書士が登記申請に必要な書類を登記所へ持参し登記申請を行います。

ちなみに、住宅ローンの融資額以外の残代金の支払いがある場合は、このときに現金を持参するか振込を行うことになります。

この引渡しの際の注意点は、「登記申請書類に間違いが無いか」という点です。しかし、現実には司法書士と金融機関が書類のチェックを行い、購入者が自ら確認することは少ないです。

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内覧会でしっかりチェック

内覧会とは、購入者(施主)による竣工検査のことを意味します。契約した通りに建築されているか、施工精度に問題がないか等を確認する機会です。

この時に不具合などがあれば、補修してもらいます。

新築マンションであれば、内覧会で確認できるのは専有部分の設備や仕上げと専用使用できる共用部分(バルコニー・ポーチ等)の仕上げに限られます。

基本的には構造部分の安全性を確認することは困難です。

新築一戸建てであれば、仕上げや設備だけでなく、構造部分もある程度は確認することが可能です。

但し、基礎コンクリート内の配筋や壁内の筋交いを確認することは困難であり、やはり調査範囲が限られることを知っておきましょう。

しかし、この内覧会は、残代金を支払う前の最後の検査の機会ですから、しっかりチェックすることが大事です。

最近では、第3者の専門家に立会いを依頼するケースも増えておりますので、検討してみるのもいいでしょう。

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完成から引渡しまでの正しい進め方(3)

通常は、残代金の支払いと同時に鍵を受け取り、所有権の移転などの登記申請を行います。これが、引渡しと決済です。

この残代金の支払いは消費者側の大事な切り札ですので、必ず、適正に補修工事を終えたことを確認してから支払うようにしましょう。

補修工事を終えた本当の完成物件の引渡しと残代金の支払いを同時に行うことが、適正な不動産取引の基本です。

また、引越し日の設定にもゆとりを持つように心がけましょう。

現在の賃貸住宅の家賃と新たな住宅ローンの2重支払いになる期間を避けるために、ギリギリのスケジュールを組む方もいらっしゃいます。

しかし、これにより大事な住まいの補修もされていないようでは、安心・安全な住まいが確保されないこともあります。慎重にスケジュールを検討してください。

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完成から引渡しまでの正しい進め方(2)

内覧会の後に行われる補修工事のことを考えれば、その補修工事の内容にもよりますが、内覧会から引渡しまではゆとりのある期間を設ける必要があるのは明らかですね。

なかには、再内覧会でも補修工事が完了していないこともありますから、できれば、内覧会から2週間程度はあけて考えておくべきでしょう。

しかし、

「内覧会の3日後に引渡しの予定で、さらに3日後には引越しします」

という話を聞くことが少なくありません。これは、非常に危険なスケジュールですから気をつけてください。

このようなスケジュールが危険である理由としては、以下のものが挙げられます。

・引渡し後に補修工事を行うことになる
・引渡し後の補修工事は残代金を支払った後のため売主や施工会社の対応が遅れたり、真摯に対応してもらえないことがある
・入居後も工事をするなど生活に支障がでる
・入居後の工事には立会いが必要など制限が多い

このようなことになって後悔することのないように、建物完成から引渡しまでのスケジュールに無理がないか、契約時に確認しておきましょう。

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完成から引渡しまでの正しい進め方(1)

マイホームの購入においては以下のような基本的な流れがあります。

1.物件探し
 ↓
2.申込
 ↓
3.売買契約
 ↓
4.住宅ローンの申込
 ↓
5.建物完成(未完成物件を購入の場合)
 ↓
6.引渡しと決済
 ↓
7.引越し

この全体の流れのなかの最終段階である上記5~7にあたる「建物完成から引渡し、引越しへ至る」までの適正な進め方についてお話します。

ここでは、未完成の建売住宅を購入するときの流れを例にしてご説明いたします。

売買契約の後に建物が完成しますと、「その建物が契約通りに建てられているか」「施工上の不具合がないか」を確認する機会があります。通常は、これを内覧会と呼ぶことが多いです。

この内覧会の際に不具合などがあった場合には、その不具合の補修を売主に要求することになります。

そして、その補修工事が終わると適正に補修されたかどうかを確認する機会があります。これを再内覧会(または確認会)と呼びます。

この再内覧会で問題なければ、引渡しへと進む手順です。これが適正な建物完成から引渡しまでの進め方です。

つまり、建物の完成から内覧会、さらに再内覧会を経て引き渡しとなるわけです。

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